LES RÉSIDENCES SERVICES SENIOR, UN MARCHÉ DE NICHE PORTÉ PAR LA DÉMOGRAPHIE


En 2014, on compte 6 millions de seniors de plus de 75 ans dont 1,9 de plus de 85 ans en France. En 2060, ils plus de deux fois plus nombreux. En face de ces perspectives de croissance, le marché des hébergements pour seniors se scinde en plusieurs grands groupes, et le dernier-né, les résidences services seniors, cherche à se faire une place au soleil.

En 2014, la France compte une population de plus de 75 ans près de 6 millions, dont 1,9 millions de plus de 85 ans. Leur nombre devrait atteindre respectivement 11,9 millions et 5,4 millions en 2060, soit un taux de croissance moyen de 1,5% par an pour l’ensemble des plus de 75 ans et de 2,3% par an pour les seuls plus de 85 ans.

La raison principale de cette hausse tient à l’arrivée de la célèbre génération du « baby-boom » (les naissances d’après-guerre) dans ces tranches d’âges : s’il se constate déjà dans le nombre de départs en retraite, son impact sur la population de plus de 75 et 85 ans (le cœur de cible des résidences services seniors) ne se fera pleinement ressentir qu’en 2020. L’allongement de l’espérance de vie est un autre facteur expliquant l’augmentation du nombre de personnes âgées, dont la croissance dépasse celle de la population totale. D’une espérance de vie à la naissance de 66 ans en 19502, on est passé à 78,2 ans aujourd’hui pour les hommes et 85,1 ans pour les femmes3. Face à cette explosion démographique à venir, qui impliquera des besoins d’hébergement adaptés à des personnes ayant divers degrés de dépendance, quelle est l’offre de logements ?

Le parc actuel d’établissements d’hébergements pour personnes âgées est aujourd’hui clairement dominé par les EHPAD : selon le dernier recensement effectué à travers l’enquête EHPA, la France comptait en 2011 pas moins de 7 752 structures pour 592 970 places en EHPAD. En y ajoutant les foyers-logements et maisons de retraite non EHPAD, l’offre de logements disponibles dans ces structures est d’au moins 711 370 logements (donnée 2011). En face, les résidences services seniors (qui sont des structures privées qui à la différence des EHPAD s’adressent à des seniors suffisamment autonomes pour ne pas nécessiter de suivi médicalisé permanent) représentent un marché de taille modeste : la trentaine d’enseignes intégrées de résidences services seniors (retrouvez le classement exclusif des 10 premiers opérateurs dans le premier chapitre de cette série) totalise moins de 22 000 logements ouverts, soit moins de 1 logements pour 27 en parc EHPAD. La différence entre ce ratio et la part des seniors partiellement autonomes montre qu’il existe un potentiel de rééquilibrage entre ces marchés, d’où l’accélération en cours du nombre de résidences seniors en commercialisation.

Volumes de logements ouverts | Create Infographics

On note par ailleurs actuellement un recul de l’âge moyen d’entrée en EHPAD, passé de 80,2 ans il y a 25 ans à 85,26 ans en 20136. En parallèle, le niveau de dépendance des seniors hébergés est logiquement en hausse : entre 2012 et 2012 le GIR moyen pondéré (indice de dépendance moyen), il est passé de 639 à 661 dans les EHPAD privés et de 682 à 710 dans les EHPAD publics6. Par conséquent, les personnes âgées intégrant un EHPAD sont de plus en plus âgées et de plus en plus dépendantes. La part des personnes moins ou pas autonomes augmente mécaniquement, et pour elles les solutions d’hébergement sont moins nombreuses. On estime par ailleurs que le nombre d’aidants par personne âgée devrait diminuer de 2,8 à 2,3 personnes entre 2000 et 2040 pour les hommes et 2,2 à 2 personnes pour les femmes sur la même période6.

Dans ce contexte, on comprend la volonté de la Ministre déléguée aux Personnes âgées et à l’Autonomie d’encourager les solutions alternatives que sont le maintien à domicile et la création de logements adaptés aux personnes en situation de perte d’autonomie sans être totalement dépendantes. Le maintien à domicile, qui a souvent les faveurs des pouvoirs publics pour son coût a priori plus faible, peut en réalité s’avérer coûteux dans certaines situations de perte partielle d’autonomie, du fait de l’intervention de personnel extérieur. Cela sans compter que les personnes âgées ont souvent un logement mal adapté à leur situation, qui implique plus d’interventions qu’un logement conçu pour ces problématiques. Leur logement habituel peut être trop grand, avec jardin, vieillissant, et donc demander beaucoup d’entretien, ou être inadapté à leur état de santé : escalier, baignoire ou cuisine peu sécurisés et meubles trop hauts.

A l’heure où les personnes âgées se retrouvent fréquemment seules (veuvage, séparation) et où leur santé se fragilise, les résidences seniors se positionnent sur un segment de marché encore relativement peu développé : celui des établissements d’hébergement privés pour personnes pas ou peu dépendantes. Compte tenu des volumes globaux de logements (avec en 2014 plus de 750 000 logements disponibles dédiés aux seniors pour 1,9 millions de plus de 85 ans et 6 millions de plus de 75 ans), et des perspectives de croissance de cette population, qui sera deux fois plus nombreuse en 2060, les nouveaux acteurs n’auront peut-être même pas besoin de ruer dans les brancards des acteurs établis pour se positionner sur le marché. En tous les cas, certains groupes de résidences seniors privées ont visiblement de très fortes ambitions de développement.